Jak prodávám byt, aneb co všechno je možné zažít s realitkami

Když jsem se rozhodla, že prodám byt, netušila jsem, do čeho se pouštím. Jak dlouho to bude trvat? Jaké triky realitní kanceláře „tahají z klobouku“ jako králíky? Jaká je provize? Jak neprodat byt pod cenou a být spokojen?

PROČ JSEM SE ROZHODLA PRODAT BYT?

Když jsem se stěhovala v roce 2010 z Prahy do Ústí nad Labem, bylo hlavním důvodem dědictví. Zdědila jsem po tátovi malý byt. Od začátku jsem věděla, že se jedná o dočasné bydlení a až nastane čas, „zvednu kotvy“ a vrátím se do zpátky do matičky Prahy.

Vlastním tedy malý byt 1+1 v Ústí nad Labem – Centru (rozumějte, nejde o úplné centrum jako třeba v Praze na Staroměstském náměstí, ale asi jako na Praze 1 - Novém světě, obklopeném zelení).

Soudní znalec odhadl byt v roce 2010 na 370.000 Kč. Tehdy mi matka radila: „Prodej to! Co bys v Ústí nad Labem dělala?! Zbav se bytu co nejdřív!“

Jenže moje matka neměla nikdy nic do činění s nemovitostmi. Já na rozdíl od ní pracovala nějaký čas v realitní kanceláři jako makléřka. Věděla jsem, že ceny nemovitostí v roce 2010 (po finanční krizi v roce 2008) jsou nízké. Ale také, že to může být za pár let jinak.

V Ústí nad Labem jsem si nikdy nezvykla. Nikdy jsem se nezabydlela. I když jsem to zkusila, stále jsem měla onen známý pocit, jaký jsem mívala, když jsem jezdívala za tátou jako studentka na letní prázdniny. Takže i po jedenácti letech mám dojem, že do Ústí nad Labem nepatřím a připadám si tu jako „na prázdninách“. Nebo spíš jako cizinec.

Pro turisty, kteří se v Ústí nad Labem objeví na den či pár dnů, to může být zajímavé místo, zvláště příroda okolo města. Ústí nad Labem leží nejen na řece Labi, ale také na rozhraní mezi Českým středohořím a Krušnými horami.

Takže pokud milujete turistiku, projížďky na kole kolem řeky Labe (kde jsou cyklostezky), v zimě lyžování a běžkování atd., užijete si! Jenže já jsem ryze městský člověk a hory mi vyhovují asi tak dva týdny v roce. Ale ne každý den. Za to miluji každý den nosit kostýmky, šaty, lodičky a kabelky. Ovšem to je v horách nemožné.

Navíc atmosféra v Ústí nad Labem, bývalých Sudetech (pohraničí), je diametrálně odlišná od atmosféry měst, která jsou ve vnitrozemí naší České republiky. Neuvědomovala jsem si to až do té doby, než jsem tu prožila tolik let. Když sem zavítáte na skok, nepoznáte to.

Proto jsem se rozhodla, že nadešel čas vrátit se do Prahy. Nejdřív jsem uvažovala o rekonstrukci a pronájmu, ale jak jsem zjistila, změny v Občanském zákoníku jsou od doby, kdy jsem pracovala v realitách v roce 2003 tak veliké, že jsem se rozhodla byt prodat a nemít žádné další starosti s bytem.

MOJE ZKUŠENOSTI S REALITNÍMI KANCELÁŘEMI A MAKLÉŘI

A tak to všechno začalo. Věděla jsem, že se chystám na obchod svého života. Jedna věc je kupovat a prodávat knihy za desítky korun, ale jiná věc je prodávat byt. To vážně člověk nedělá každý den. Jak jsem se dozvěděla, ceny nemovitostí závratně vzrostly a můj malý byt 1+1 v centru města o rozloze 29 m2 se z 370.000 Kč vyhoupl na víc jak 1.000.000 Kč. Neuvěřitelné! Pohádka!

Má smysl psát, že jsem ráda, že jsem tehdy v roce 2010 neposlechla svoji matku, že mám byt okamžitě prodat?

Bylo mi jasné, že pokud nechci naletět zlomyslným zlodějům a být připravena jak o byt, tak o peníze, že se budu muset obrátit na profesionály – tedy na realitní kanceláře.

ASOCIACE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ

Jak jsem se dozvěděla od jednoho renomovaného makléře, realitních makléřů působí v Ústí nad Labem a okolí zhruba sto. Je to vůbec možné?! Jak se všichni ti lidé uživí? A jak najít dobrého makléře, se kterým budu spokojena a který prodá můj byt za nejvyšší možnou cenu a zajistí kompletní servis?

Zavítala jsem nejdříve na web Asociace realitních kanceláří a tam našla renomované makléře, kteří působí v Ústí nad Labem a jsou certifikovaní. To by mělo poskytovat určitou jistotu, že se jedná o makléře, kteří nepatří mezi nováčky, pohybují se na realitním trhu mnoho let a budou si vědět rady, případně jsou zvyklí na podlé triky od zájemců. Provize se pohybuje u prodejů nemovitostí kolem 4 %, ale záleží hlavně na dohodě mezi klientem a RK. https://www.arkcr.cz/poradna/provize-realitni-kancelare/

Poznámka: Vzhledem k tomu, že nemohu realitní kanceláře jmenovat (jednalo by se o reklamu a PR), budu je označovat čísly.

ZAČÍNÁM - REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 1

Obvolala jsem několik realitních kanceláří v Ústí nad Labem. Nabízeli mi víceméně totéž, ale za různé provize. První mi nabídla prodej za 50.000 Kč, druhá za 60.000 Kč, třetí za 70.000 Kč. Říkala jsem si: „Když zavolám do další realitky, bude to 80.000 Kč?!“

A tak jsem si vybrala makléřku z velké REALITNÍ KANCELÁŘE Č. 1. Kontaktovala jsem ji v lednu roku 2021. Reagovala rychle, byla velice milá, přátelská a otevřená. Dohodla jsem si s ní schůzku, kde jsme hodinu hovořily jak o mém bytě, tak prodejích obecně. Podrobně mě seznámila, jak všechno bude probíhat. Měla jsem z makléřky velice dobrý dojem.

Přinesla s sebou průzkum realitního trhu. K mému překvapení se byty 1+1 prodávaly v Ústí za 1.200.000 Kč a 1.300.000 Kč. To bylo příjemné překvapení! Bylo jich hned několik, ale pozor, žádný nebyl v centru. Můj byt 1+1 by byl tedy na trhu s realitami jediný.

Tyto byty se ale nacházely v Krásném Březně (kde žije hodně Romů – nejsem rasista, jenom konstatuji fakta) a jedná se o čtvrť, která je od centra asi 5 km (já to mám od svého domu do centra 7 minut pěšky).

Přesto však makléřka trvala na tom, že byt chce začít prodávat za 900.000 Kč. Když jsem se ptala, proč tak málo, bylo mi řečeno, že to přiláká hodně lidí. Když bude hodně zájemců o byt, ona vyselektuje „realitní turisty“ (lidi, kteří se chodí dívat, ale vážný zájem nemají) a pro ty vážné tu bude aukce. Cena bytu formou akcí se u vážných zájemců může vyšplhat o několik stovek tisíc výš. Aukce měla být uzavřená – tj. že zájemci o sobě ví, ale netuší, kdo kolik nabízí za byt. Vše se koná v interním systému realitní kanceláře.  

To mi moc smysl nedávalo. Moje představa aukce je, že zájemci – konkurenti – soupeři – kupci - se vidí a vášnivě a nadšeně přihazují vyšší částky mezi sebou, až vyhraje ten, kdo nabídne nejvyšší cenu. Zkrátka jako na aukcích obrazů. V tom je dle mého kouzlo, napětí, vzrušení a dobrodružství aukce.

Těžko se mi věřilo, že se cena bytu může v uzavřené aukci vyšplhat o 400.000 Kč výš! Na cenu, za jakou se ostatní byty prodávaly.

Výši provize si makléřka stanovila na 50.000 Kč a prosazovala exkluzivní smlouvu (tedy jenom s RK Č. 1 a žádné další RK). Asi pětkrát mě ujišťovala, že speciálně mně udělá zvláštní cenu – oněch 50.000 Kč. To se mi líbilo!

Vše jsem si promyslela a nakonec zavolala makléřce, že souhlasím. Jak jsem psala, nabídky toho, co ostatní RK nabízely, byly víceméně stejné. Ale o deset či dvacet tisíc korun dráž.

Makléřka přišla s hotovou smlouvou a na místě mě překvapila, když řekla, že provize činí 60.000 Kč. Když jsem se ptala na důvod, prý oněch 50.000 Kč platí pro prodej bytu do milionu korun a že prý je to jasné! Cítila jsem se podvedená! Zvláště proto, že mi těch 50.000 Kč slibovala pětkrát! Bylo mi hloupé couvnout na místě, když jsme měly všechno připravené a navíc nás čekalo focení a inzerce bytu. Tak jsem kapitulovala, smířila se s tím a podepsala. Patrně realitní trik, se kterým se má počítat dopředu.

Zvláštní bylo, že makléřka chtěla, abych jí před každou prohlídkou svěřila klíče od bytu a šla pryč. Chtěla byt zájemcům ukázat sama. Prý má hodně špatných zkušeností, když občas klienti řeknou něco nevhodného, zájemce vyděsí a on si koupi rozmyslí. Tohle mi přišlo vyloženě podivné. Poradila jsem se s právníkem a řekl mi: „To jsem ještě nikdy neslyšel! U každé prohlídky samozřejmě buď! Tu ženu jsi viděla dvakrát v životě!“ Ostatně ve smlouvě to nebylo, tak jsem se rozhodla držet se rady svého právníka a u prohlídek být osobně přítomna. Ostatně v bytě dosud bydlím.

Ve smlouvě také stálo, že když si najdu zájemce sama a přivedu ho do RK Č. 1 makléřce, že mi bude snížena provize. Nezaplatím v případě uskutečnění prodeje 60.000 Kč, ale jenom 75 % z provize. Vzhledem k tomu, že jsem dyskalkulik (LMD, zkrátka neumím počítat), zeptala jsem se makléřky, kolik to je korun.

• „Paní Šiander, to bude 25.000 Kč,“ řekla makléřka sebejistě s úsměvem.
• „To je báječné! Budu tedy hledat také zájemce sama! A ještě ušetřím na provizi,“ odpověděla jsem.
• „Ano, tak to přesně je,“ ujistila mě makléřka.

Když jsem se později obrátila na přítele, řekl mi, že se nejedná o 25.000 Kč, ale 45.000 Kč. Takže i v tomto mi makléřka lhala.

Smlouvu jsem podepsala 10. března 2021 a trvat měla do 10. května 2021 (2 měsíce). Byt makléřka nafotila mobilem (fotky se podařily). Dva dny poté jsem se aktivně zajímala (makléřka se neozvala), kde najdu inzerát, a makléřka mi poslala odkazy na realitní servery, které RK platí.

První prohlídka bytu se konala až po třech týdnech. Během dvou měsíců jsem měla tři prohlídky bytu. V jednom případě šlo údajně o tatínka mladého právníka, který vyslal svého otce na prohlídku bytu (při tom prý bydlel ode mě 500 metrů daleko). Vážný zájem neměl nikdo. Makléřka hovořila o dalších třech zájemcích, ale ti se chtěli podívat na byt pod podmínkou, že snížím byt o 50.000 či 100.000 Kč. To jsem neudělala. Když někdo nemá zájem se přijít podívat na byt a smlouvá předem, zdá se mi to neseriózní.

Moje makléřka mě téměř nikdy nekontaktovala sama. Já jsem ji zavolala či napsala e-mail, abych se zeptala, zda nemáme nějakého zájemce. Ona vzápětí volala zpět. Rozhovor se pokaždé nesl ve stejném duchu:

• „Dobrý den, paní Šiander, právě jsem vám chtěla volat…“

A tak jsem to byla já, kdo se zajímal, ptal a hledal si zájemce sám. Makléřka mi však při prohlídkách bytu vyprávěla, jak právě prodala 3+1 a 4+1 atd. a že má tolik práce s dalšími prohlídkami, že neví, kam dřív skočit.

Nebyla jsem spokojená. Tři prohlídky za dva měsíce jsou málo. Tak jsem se poradila s právníkem, probrali jsme smlouvu a chtěla jsem ji vypovědět o deset dnů předčasně (k 30. dubnu). Jedinou možností bylo ukončení smlouvy dohodou s tím, že moje makléřka bude souhlasit.

Napsala jsem makléřce e-mail a žádala jsem ji o předčasné ukončení smlouvy. Makléřka mi obratem volala: „Dobrý den, paní Šiander, právě jsem vám chtěla volat…“ Prý je jí líto, že nejsem spokojená. Ukončit smlouvu ale odmítla. Prý za deset dnů můžeme mít ještě hodně zájemců.

Makléřka skutečně stihla dohodnout asi tři prohlídky na další týden. Ani jeden zájemce však vážný nebyl, šlo zase o „realitní turisty“. Ty, o kterých říkala, že je sama vyselektuje. Přehoupnul se další týden a žádné prohlídky nebyly. Já jsem ztratila deset dnů, než smlouva s RK Č. 1 vypršela. Po uplynutí smlouvy se ozvala makléřka a ještě se uskutečnily další dvě prohlídky, ale opět se jednalo o „realitní turisty.“ Makléřka mi ještě slibovala další dva zájemce, ale už se neozvala.

Můj kamarád kupoval byt a obrátil se také na RK Č. 1 a byl velmi spokojený. Co si dohodl s makléřem, to on dodržel. Nemohl si ho vynachválit. Když jsem se zajímala, zda by mi nepomohl prodat byt, dozvěděla jsem se, že už v realitách nepůsobí. Všechno je to zkrátka o lidech.

DÁL BYLA NA ŘADĚ - REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 2

A tak jsem přemýšlela, co dělat. Už z dřívějška jsem měla kontakt na REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 2. Sami mě kontaktovali a tak jsem se na všechno vyptala. Obzvláště mě zajímala výše provize. Makléř mě po telefonu ujistil, že výše bude 60.000 Kč (stejná jako u RK Č. 1), ale za to se prý mohu těšit na opravdickou aukci! Aukci, kdy zájemci o sobě budou vědět a budou se předhánět, kdo dá za můj byt víc.

Tento makléř mi nabízel, že se o všechno postará sám, ale já jsem měla kontakt na velice milou a příjemnou makléřku z RK Č. 2. Kontaktovala jsem ji a opravdu si mě pamatovala. Znovu jsem se na všechno vyptala a zvláště na provizi. Stále platilo, že se jedná o 60.000 Kč a dohodly jsme si termín focení.

Přijela paní v nejlepších letech se svou kamarádkou. Ta měla na starosti focení. Probraly jsme podrobně všechno o mém 1+1 bytu. Žádná smlouva se nepodepisovala, prý je všechno na ústní dohodě a já mohu spolupracovat i s jinými RK, případně prodat byt sama. To se mi líbilo, protože mě to nesvazovalo jako v předchozím případě.

Opět jsem se však zarazila, když přišla řeč na provizi.

• „Provize činí 70.000 Kč, paní Šiander,“ řekla mi makléřka sebejistě s úsměvem.

Byla jsem v šoku! Zase se všechno opakuje?! To je snad deja vu, nebo co? Zase o deset tisíc víc, než mi všichni slibovali!

• „Proč tak moc?“ zeptala jsem se přiškrceným hlasem.
• „Dvacet tisíc zaplatíme kanceláři a zbytek je pro nás,“ vysvětlovala makléřka.

Rychle jsem uvažovala. Když si dvě dámy rozdělí 50.000 Kč, každá dostane 25.000 Kč. To je dobrý plat na severní Čechy, ale na druhou stranu žádná sláva.

Měla jsem dojem, že ať se obrátím kamkoliv, všude to je stejné. 4 % z prodeje bytu, o kterých se píše na Asociaci realitních kanceláří, zřejmě neplatí ani orientačně. A tak jsme se dohodly.

Nastalo velké focení. Makléřka občas něco vyfotila mobilem, ale druhá dáma, ta fotila slušným fotoaparátem. Řekla bych, že jsme si jako ženy porozuměly. Rozloučily jsme se a já jsem se těšila, že snad konečně prodám byt. Druhý den vyšly inzeráty, tentokrát jsem byt prodávala za 1.270.000 Kč. Po zaplacení provize by mi zůstalo 1.200.000 Kč.

DO TŘETICE VŠEHO DOBRÉHO – REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 3

Týden poté, co byl na světě můj inzerát u RK Č. 2, mě kontaktoval mladý sympatický muž, který pracuje v Ústí nad Labem v pobočce velké společnosti, která působí také na realitním trhu. Takže REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 3. Mladý muž tam působil na pozici ředitele. Pozval mě na nezávaznou schůzku, kde jsme si popovídali o trhu s realitami a jak se snažím od února neúspěšně prodat svůj byt 1+1 a co všechno jsem zažila s realitkami.

 „Chtěl jsem se vás zeptat, proč prodáváte svůj byt pod cenou?“ zeptal se mě pan ředitel.

„Pod cenou? Bylo mi řečeno makléřkou z RK Č. 2, že když jsem byt neprodala za 1.300.000 Kč, že musíme jít s cenou dolů. Ale dvakrát z toho nadšená nejsem,“ řekla jsem.

„Současná cena vašeho bytu je 1.500.000 Kč a ceny bytů stále rostou. Myslím, že ho zbytečně prodáváte levně. My podobné byty prodáváme za tuto cenu běžně,“ vysvětloval mi pan ředitel.

Byla jsem opět v šoku! Zatímco bych dostala u REALITNÍ KANCELÁŘE Č. 2 částku 1.200.000 Kč, teď jsem mohla dostat o 300.000 Kč víc. Pokud by bylo více zájemců, uskutečnila by se rovněž aukce a zájemci by se předháněli, kdo dá víc.

Ono je rozdíl 300.000 Kč mít či nemít. Nejenže bych prodala byt, ale za další peníze bych si mohla ještě pořídit nové auto.

Pan ředitel, který se velice dobře orientuje na trhu s nemovitostmi, ale i financemi (ostatně to je součástí jejich společnosti, mají to propojené) se mě také zeptal, zda vím, že REALITNÍ KANCELÁŘI Č. 2 hrozí insolvence?

Začala jsem se zabývat zprávami na internetu o REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 2. Situace skutečně nevypadala dobře. To, co jsem se dočetla, mě znepokojilo. Makléřka z RK Č. 2 se o tom nezmínila. Ale možná o tom netušila.

Kromě toho, že pro mě REALITNÍ KANCELÁŘ Č. 3 zařídí totéž, co jiné realitky, co nabízí navíc? Mají víc jak půl milionu vlastních klientů, kteří s nimi dlouhodobě spolupracují. Tedy aktivně a přednostně nabízí nemovitosti ke koupi svým investorům. Tohle obyčejné realitky nedělají.

Pan ředitel mi také řekl, že už teď má zájemce, kteří by o můj byt 1+1 stáli, protože hledají byty ke koupi v Ústeckém kraji.

To všechno dohromady rozhodlo a já jsem zrušila ústní smlouvu s RK Č. 2 a uzavřela jsem exkluzivní smlouvu s RK Č. 3. Provize byla 70.000 Kč, ale služby mám skutečně na profesionální úrovni.

Dostavil se profesionální fotograf a nafotil můj byt a také natočil kamerou profesionální video. Můj inzerát je nejen v databázi společnosti RK Č. 3, ale také společnost platí přední realitní servery.

S panem ředitelem jsem v kontaktu dva měsíce. Nebyl to jenom dobrý dojem, který na mě tento mladý sympatický muž udělal na začátku. Cokoliv řekne, to dodrží. Žádné podrazy se nekonají. Nemusím mu volat, ale sám mě aktivně informuje, co se děje na realitním trhu, ale také o zájemcích na můj byt. Můj byt se sice ještě neprodal, ale měli jsme minimálně deset prohlídek.

Dobrá zpráva je, že i když byt nabízíme za 1.500.000 Kč, je stále v centru Ústí nad Labem jediný na prodej. A jeho cena stále roste (stejně jako všech nemovitostí). Už má vyšší hodnotu, než za jakou ho nabízíme. Zatímco u předchozích RK jsem měla dojem, že ho chtějí „střelit“ za nízkou cenu než má, pan ředitel mě ujišťuje, že cenu snižovat nemusíme. Má svou hodnotu a je jenom otázkou času, kdy nalezne svého kupce. V žádném případě nechce, abych ho prodala pod cenou.

Co tedy napsat závěrem? Pokud se vám podařilo prodat nemovitost na poprvé a měli jste štěstí na seriózního makléře, byla to výhra. Jako ve všech oblastech, tak i v realitách platí pravidlo - všechno je to o lidech. Můžete narazit na skvělé lidi, ale také na ty, kteří sice prodají vaši nemovitost rychle, ale vy přijdete o půl milionu korun. Pokud vám to nikdo neřekne, můžete žít v blažené nevědomosti, že jste prodali nemovitost hladce a rychle.

Krásné letní dny a bezproblémové prodeje vám přeje Vaše blogerka Hana Rebeka Šiander